海南農村的宅基地可以買賣嗎

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非農業人口是不能到農村購買農民宅基地。因為農民對宅基地只有使用權，沒有收益、處分的所有權。宅基地的所有權是歸村集體享有的。我國《土地管理法》也規定了“一戶一宅”，即一個農戶只能擁有一處宅基地。嚴禁外村農民到本村購買宅基地，即使簽署宅基地買賣協議，也會被認定無效。

農村房屋買賣合同的效力認定，不僅僅應從宅基地使用權的案件上來把握，同時也應考慮簽訂合同的主體。主體不合法，同樣會導致合同無效。

農村房屋買賣由于涉及到宅基地使用權的轉讓，對其效力的認定，司法實踐中認定不盡相同，筆者認為，農村宅基地使用權有以下特點：

1、農村宅基地的所有權歸集體。在我國，土地分別屬于國家和集體所有，而用于建造房屋的土地，也因所有權的不同而分為建設用地和宅基地，建設用地屬于國家所有，宅基地則屬于集體所有。

2、農村宅基地使用權的主體是特定的農村居民，即屬于本集體經濟組織特定的成員，農村集體組織以外的人員不能申請并取得宅基地使用權。

3、農村宅基地使用權具有有限性，即宅基地原則上只能由宅基地使用權人利用宅基地建造住宅及附屬設施，供其居住和使用，不能將宅基地使用權出讓和轉賣。另外，農村宅基地使用權具有福利性，即農村村民取得宅基地使用權基本上是無償的或者是交納很少的費用。

購買民用宅基地需要注意所簽訂的轉讓合同是否有法律效力。

1、宅基地使用權不得單獨轉讓，有下列轉讓情況，應認定無效：

(1)城鎮居民購買;

(2)法人或其他組織購買;

(3)轉讓人未經集體組織批準;

(4)向集體組織成員以外的人轉讓;

(5)受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。

2、宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件：

(1)轉讓人擁有二處以上的農村住房(含宅基地);

(2)同一集體經濟組織內部成員轉讓;

(3)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件;

(4)轉讓行為征得集體組織同意;

(5)宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一并轉讓;

一般來說，確認的農村房屋買賣合同有效應符合以下幾個條件：

1.轉讓人擁有兩處以上的農村住房;

2.轉讓人與受讓人應為同一集體經濟組織內部成員;

3.受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件;

4.轉讓行為已征得集體經濟組織同意。

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